Klinika Prawa w Brukseli oferuje bezpłatne konsultacje, wyjaśnienie wszystkich wątpliwości i okoliczności sprawy, jak również wskazanie możliwych dróg postępowania w sprawie, oraz ewentualne sporządzenie pism procesowych lub wniosków. 

Problem 1 

Agnieszka W: Dom, w którym aktualnie mieszkamy, został wystawiony na sprzedaż. Znaleźliśmy dla siebie idealny dom na wynajem. Po rozmowie z aktualnym właścicielem oraz po zapoznaniu się z umową mamy 3 miesięczne wypowiedzenie. Właściciel zażądał też od nas kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Czy to jest zgodne z prawem, skoro musimy się wyprowadzić nie z naszej winy? 

Klinika P: W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości wystawia dom na sprzedaż, a najemca znajduje się w trakcie trwania umowy najmu, obowiązują przepisy belgijskiego prawa najmu, które mogą różnić się w zależności od regionu (Flandria, Walonia, Bruksela). Oto, jak można podejść do tego problemu:

1. Okres wypowiedzenia umowy najmu 

Zgodnie z belgijskim prawem: 

Najemca: Zwykle 3 miesiące wypowiedzenia (z opłatami w zależności od czasu trwania najmu). 

Wynajmujący: 6 miesięcy wypowiedzenia w przypadku własnego użytku lub remontu, z odpowiednimi karami dla najemcy, jeśli dotyczy. 

• Jeśli umowa jest wypowiedziana przez najemcę przed końcem jej obowiązywania, właściciel może żądać rekompensaty, chyba że wystąpią szczególne okoliczności. 

2. Sprzedaż nieruchomości a wypowiedzenie umowy przez najemcę 

Sprzedaż nieruchomości przez właściciela nie oznacza automatycznego zakończenia umowy najmu. Nowy właściciel musi respektować istniejącą umowę najmu aż do jej wygaśnięcia. 

Jeśli jednak wyprowadzasz się, bo dom został wystawiony na sprzedaż, może to być interpretowane jako okoliczność nadzwyczajna, która nie jest twoją winą. W takim przypadku, wymuszona przeprowadzka może być argumentem przeciwko naliczaniu kary umownej za wcześniejsze wypowiedzenie. 

3. Czy kara za wcześniejsze rozwiązanie umowy jest zgodna z prawem? 

• Tak, jeśli wynika z umowy. Właściciel ma prawo żądać kary umownej, jeśli zapis ten był zawarty w podpisanej przez Ciebie umowie. Kara ta jest zazwyczaj określana w formie dodatkowego czynszu (np. za miesiąc). 

• Nie, jeśli powodem wyprowadzki jest sprzedaż nieruchomości. Jeśli konieczność wcześniejszego zakończenia najmu wynika z działań właściciela, możesz argumentować, że kara nie powinna być naliczona, ponieważ zmiana miejsca zamieszkania nie jest z Twojej winy. W takim przypadku warto powołać się na zasadę dobrej wiary (bonne foi), która obowiązuje w prawie belgijskim. 

4. Co możesz zrobić? 

1. Porozmawiaj z właścicielem: 
Wyjaśnij, że Twoja wyprowadzka jest wynikiem decyzji o sprzedaży nieruchomości, a nie Twojej winy. Zaproponuj np. skrócenie okresu wypowiedzenia lub rezygnację z kary. 

2. Przeanalizuj umowę: 
Sprawdź dokładnie zapisy dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy oraz okoliczności sprzedaży domu. Czy w umowie jest zapis, że właściciel ma prawo wymówić najem w związku ze sprzedażą? 

3. Skonsultuj się z lokalnym centrum pomocy dla najemców: 
W Belgii istnieją organizacje takie jak Huurdersbond (we Flandrii) czy Syndicat des Locataires (w Walonii), które udzielają bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z najmem. 

4. Skorzystaj z mediacji: 
Jeśli właściciel pozostaje nieugięty, można rozważyć mediację, aby dojść do ugodowego rozwiązania. 

Reasumując

Właściciel ma prawo żądać kary, jeśli tak stanowi umowa. Jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości i wymuszonej wyprowadzki można argumentować, że kara nie jest zasadna, ponieważ wyprowadzasz się z przyczyn niezależnych od siebie. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie umowy i skonsultowanie sprawy z organizacją zajmującą się prawami najemców w Belgii. 

Problem 2

EWA B: Mój mąż nabywa mieszkanie w Polsce. Jako małżeństwo mamy wspólnotę majątkową, jednak mój mąż kupuje to mieszkanie za środki zgromadzone przed zawarciem małżeństwa. W związku z tym, przy podpisywaniu umowy deweloperskiej u notariusza, wymagana jest moja obecność, aby złożyć oświadczenie, że mieszkanie to nie stanie się częścią naszego majątku wspólnego. Nie mogę uczestniczyć w tym spotkaniu w Warszawie, ponieważ na stałe przebywam i pracuję w Brukseli. 

Jak złożyć oświadczenie o wyłączeniu mieszkania z majątku wspólnego bez mojej  obecności w Polsce? 

Klinika P: sytuacja, w której Twój mąż kupuje mieszkanie za środki zgromadzone przed zawarciem małżeństwa, wymaga Twojego oświadczenia, że nieruchomość nie wejdzie w skład majątku wspólnego. Można to jednak załatwić bez konieczności podróży do Polski, korzystając z usług notariusza w Belgii. Poniżej znajdziesz opis kroków, jak tego dokonać: 

1. Uzyskanie wzoru oświadczenia od polskiego notariusza 

Pierwszym krokiem jest kontakt z kancelarią notarialną w Polsce, która powinna dostarczyć wzór oświadczenia. Dokument ten będzie zawierał wszystkie wymagane elementy zgodne z polskim prawem i posłuży jako podstawa do sporządzenia oświadczenia przez notariusza w Belgii. 

Wskazówka: Upewnij się, że wzór oświadczenia uwzględnia szczegóły wymagane przez dewelopera i notariusza w Warszawie. 

2. Sporządzenie oświadczenia u notariusza w Belgii 

W Brukseli lub innym miejscu w Belgii możesz udać się do lokalnego notariusza (notaire lub notaris) wraz z wzorem oświadczenia. 

Belgijski notariusz: 

• Sporządzi dokument na podstawie dostarczonego wzoru. 

• Potwierdzi Twoją tożsamość oraz podpis na oświadczeniu. 

Uwaga: Wzór oświadczenia należy wcześniej przetłumaczyć na język urzędowy obowiązujący w Belgii (francuski, niderlandzki lub niemiecki). Tłumaczenia może dokonać dowolny tłumacz, niekoniecznie przysięgły na tym etapie, natomiast koncowy – już tak. 

3. Uzyskanie klauzuli apostille 

Ponieważ Belgia i Polska są stronami Konwencji Haskiej z 1961 roku, aby dokumenty sporządzone w Belgii były uznane w Polsce, muszą być opatrzone klauzulą apostille. 

Po podpisaniu oświadczenia przez belgijskiego notariusza należy udać się do odpowiedniego urzędu w Belgii, zajmującego się wydawaniem apostille (np. Service Public Fédéral Justice). 

Apostille potwierdza autentyczność podpisu i pieczęci notariusza. 

Wskazówka: Klauzula apostille jest obowiązkowa, bez niej dokument nie zostanie uznany w Polsce. 

4. Tłumaczenie przysięgłe dokumentu na język polski 

Ostatnim krokiem przed przesłaniem dokumentu do Polski jest jego tłumaczenie na język polski przez tłumacza przysięgłego. 

Wskazówka: Upewnij się, że tłumaczenie zawiera wszystkie pieczęcie i uwagi z klauzuli apostille. 

5. Przesłanie dokumentu do kancelarii w Polsce 

Po zakończeniu powyższych kroków gotowy dokument należy wysłać do kancelarii notarialnej w Warszawie. Oryginał dokumentu z tłumaczeniem przysięgłym zostanie dołączony do dokumentacji związanej z podpisaniem umowy deweloperskiej. 

Dodatkowe wskazówki 

Skontaktuj się wcześniej z polskim notariuszem, aby upewnić się, że wszystkie formalności są prawidłowo przygotowane. 

Upewnij się, że kancelaria notarialna w Polsce zaakceptuje oświadczenie sporządzone za granicą.

Zorganizowanie tych formalności w Belgii może być czasochłonne i kosztowne, dlatego zacznij proces z wyprzedzeniem. 

Korzyści i uwagi 

Dzięki temu rozwiązaniu możesz uniknąć podróży do Warszawy, jednocześnie spełniając wszystkie wymagania formalne. Pamiętaj jednak, że proces ten wymaga zaangażowania, czasu i dodatkowych kosztów, takich jak: 

• Opłaty notarialne w Belgii. 

• Koszt uzyskania apostille. 

• Opłata za tłumaczenie przysięgłe. 

Podsumowanie 

Procedura złożenia oświadczenia przez notariusza w Belgii jest jak najbardziej możliwa i zgodna z przepisami prawa. Skontaktuj się z kancelarią notarialną w Polsce, aby otrzymać wzór oświadczenia, a następnie zorganizuj formalności u notariusza w Belgii. Dzięki temu Twój mąż będzie mógł bez przeszkód zakończyć transakcję zakupu mieszkania w Polsce. 

Małgorzata Wilk 

Klinika Prawa w Brukseli 

www.dompolskibxl.be

E-mail : bruksela@ewspa.edu.pl 

EUROPEAN SCHOOL of LAW and ADMINISTRATION 

Rue Emile Feron 153 , 1060 Bruxelles